Regras da parceria entre corretores de imóveis

A parceria entre corretores de imóveis é um acordo de cooperação mútua no qual dois profissionais credenciados unem forças para viabilizar a venda ou locação de um imóvel, dividindo os honorários de forma proporcional. Esse modelo de trabalho otimiza o tempo de negociação ao conectar rapidamente o corretor que detém o imóvel exclusivo ao colega que assessora o comprador ideal. Trata-se de uma estratégia essencial para ampliar a carteira de negócios e garantir liquidez no mercado imobiliário de Goiânia.

O que é e como funciona a cooperação no mercado imobiliário

O ponto que mais pesa aqui é entender que a cooperação mútua não se baseia em informalidade, mas em um fluxo estruturado de trabalho. Comercialmente conhecida como “fifty-fifty” ou parceria 50/50, essa modalidade divide os papéis de forma clara: de um lado, o corretor captador, responsável por prospectar o imóvel, obter a autorização de venda e gerenciar o relacionamento com o proprietário; de outro, o corretor do comprador, que qualifica a demanda do cliente final e busca a melhor opção disponível, mesmo que ela não esteja em sua própria carteira.

Para que essa engrenagem funcione sem atritos, o processo deve seguir etapas bem definidas:

1. Identificação da Oportunidade: O corretor captador possui o imóvel cadastrado com autorização de venda por escrito, enquanto o parceiro possui o comprador qualificado.
2. Verificação de Credenciamento: Ambas as partes consultam a regularidade cadastral uma da outra nos canais oficiais de busca por corretores do CRECI da respectiva região.
3. Formalização do Contrato: Assinatura física ou eletrônica de um Contrato de Parceria estabelecendo atribuições, regras de contato e percentual de partilha.
4. Atendimento e Intermediação: Agendamento de visitas conjuntas, onde o corretor do comprador centraliza a comunicação com o interessado e o captador gere o contato com o proprietário.
5. Formalização de Proposta: O corretor do comprador colhe a proposta por escrito e a repassa ao captador, que a submete formalmente à aprovação do proprietário.
6. Repasse dos Honorários: Realizado o pagamento dos honorários totais pelo cliente ao detentor da opção de venda, este repassa imediatamente a fração ajustada ao parceiro.

O papel do contrato de parceria entre corretores

Ao estruturar um contrato de parceria entre corretores de imóveis, os profissionais garantem que todos os termos combinados verbalmente tenham validade jurídica e possam ser cobrados judicial ou administrativamente. O contrato de parceria entre corretores serve como a espinha dorsal da transação conjunta, definindo obrigações, prazos e, principalmente, a divisão dos honorários. Sem esse documento, qualquer divergência futura pode resultar em prejuízos financeiros severos e no desgaste da reputação profissional.

A legislação federal ampara fortemente a necessidade de formalização. A Resolução COFECI nº 1.504/2023 instituiu oficialmente o modelo de Contrato-Padrão para a contratação de intermediações e regulou o Sistema de Governança e Registro (SGR) de Contratos e Documentos. Esse sistema permite que as parcerias sejam estruturadas eletronicamente e registradas com assinaturas avançadas qualificadas (conforme a Lei nº 14.063/2020), o que impede que terceiros tentem registrar exclusividades idênticas e mitiga significativamente o risco de litígios futuros.

Além disso, o corretor parceiro só pode anunciar publicamente o imóvel captado se o captador lhe conferir uma autorização formalizada por escrito, conforme exige o Artigo 20, Inciso III da Lei Federal nº 6.530/1978. Em Goiás, o CRECI-GO disponibiliza em seu site oficial modelos estruturados para download gratuito pelos profissionais, abrangendo tanto a “Autorização de parceria com construtora” quanto o “Contrato de parceria” geral para corretores de imóveis autônomos.

Custos, taxas e divisão de comissão em Goiânia

A divisão financeira em uma parceria entre corretores de imóveis segue regras claras estabelecidas pela legislação civil e pelas normas tributárias municipais. O Artigo 728 do Código Civil determina a divisão em partes iguais na ausência de contrato escrito. Portanto, a partilha padrão de 50% para cada um é a regra legal na ausência de outro acordo formalizado.

No aspecto tributário, a prestação de serviços de corretagem imobiliária em Goiânia está sujeita ao recolhimento do Imposto Sobre Serviços (ISS), conforme a Lei Complementar Municipal nº 344/2021. A alíquota é de 5% sobre a receita tributável de serviços para pessoas jurídicas e profissionais autônomos. Não há incidência de taxas de funcionamento específicas aplicáveis às parcerias mercantis, uma vez que estas se caracterizam como acordos de rateio privados.

Para manter a operação regular perante o conselho regional e a municipalidade, os profissionais devem estar atentos aos custos fixos e taxas vigentes. A tabela abaixo detalha os valores referenciais, impostos e taxas de registro aplicáveis no estado de Goiás:

Nota: Embora as comissões referenciais de venda e locação em Goiás tenham como base histórica a tabela homologada em 2008 pelo SINDIMÓVEIS-GO e Secovi-GO, os valores finais de honorários são livremente pactuados entre as partes, respeitando os limites éticos da profissão.

Riscos operacionais e como evitar a bitributação

O faturamento incorreto da comissão é um dos erros mais frequentes e caros cometidos por profissionais que realizam negócios em conjunto. Muitas vezes, o corretor captador emite uma única nota fiscal sobre o valor de 100% da transação e, posteriormente, realiza um repasse financeiro informal de 50% para a conta física do parceiro. Essa prática gera bitributação, pois o captador declara tributariamente o faturamento bruto inteiro, pagando imposto sobre um valor que não reteve, enquanto o parceiro corre o risco de sofrer retenções indevidas.

A emissão de notas fiscais segmentadas por cada parceiro evita a bitributação da comissão. A maneira correta de operacionalizar o pagamento é utilizar o faturamento segmentado (split) diretamente por meio da emissão de duas notas fiscais distintas, onde cada corretor ou imobiliária emite a nota correspondente ao seu quinhão específico diretamente ao cliente pagador.

Outro erro grave na parceria entre corretores de imóveis é a divisão de valores com pessoas não credenciadas, como porteiros, zeladores ou intermediários informais. Essa conduta caracteriza facilitação ao exercício ilegal da profissão e viola diretamente o Artigo 6º, Inciso IX do Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326/1992). O profissional que rateia comissão com pessoas sem registro ativo perante o CRECI responde a processo administrativo disciplinar gravíssimo no CRECI-GO, estando sujeito a multas severas e até mesmo à suspensão do seu registro profissional.

Por fim, o “atravessamento” de parceria constitui outra infração ética gravíssima. Ocorre quando o corretor que trouxe o comprador tenta contatar diretamente o proprietário do imóvel, ignorando o corretor captador, para forçar o fechamento do negócio sem a divisão da comissão. Além de destruir a reputação comercial do profissional no mercado de Goiânia, essa prática é expressamente proibida pelo Código de Ética (Artigo 6º, Inciso VII da Resolução COFECI nº 326/1992) e gera severas penalidades administrativas.

Quando vale a pena adotar esse modelo de trabalho

A decisão de compartilhar uma captação ou buscar imóveis de terceiros deve ser baseada em critérios estratégicos. Esse modelo de cooperação é altamente recomendado para corretores autônomos que desejam expandir instantaneamente seu estoque de imóveis comercializáveis em Goiânia sem a sobrecarga operacional de gerenciar novas captações individuais. Também faz sentido para captadores de imóveis exclusivos que precisam acessar a base restrita de compradores de profissionais focados em assessoria de compradores (Buyer’s Agents).

Outro cenário ideal envolve parcerias interestaduais. Por exemplo, quando um corretor de outro estado traz um investidor para Goiânia e necessita de um corretor local goiano para conduzir as vistorias presenciais e garantir a segurança jurídica local.

Por outro lado, a parceria não é recomendada quando o proprietário do imóvel vetou textualmente o compartilhamento da captação ou quando o parceiro em potencial se recusa a apresentar certidão de regularidade perante o CRECI ou a assinar previamente o contrato por escrito.

Perguntas frequentes sobre a parceria entre corretores

O que significa o termo “Fifty-Fifty” no mercado de corretagem?

Refere-se ao formato de parceria padrão do mercado em que os honorários totais da transação imobiliária são divididos em exatos 50% para o corretor captador e 50% para o corretor que apresentou o comprador. Caso não haja um documento por escrito que preveja outras proporções, essa divisão igualitária é a regra geral imposta pelo Artigo 728 do Código Civil Brasileiro. Qualquer alteração nesse percentual deve ser formalizada previamente por escrito.

A realização de parcerias entre corretores pode caracterizar vínculo de emprego?

Não, pois a parceria pontual não preenche os requisitos essenciais de uma relação empregatícia regida pela CLT, como a subordinação hierárquica e a habitualidade de expediente. Além disso, a Lei Federal nº 6.530/1978 (modificada pela Lei nº 13.097/2015) assegura de forma legal a coordenação autônoma de resultados sem gerar vínculo empregatício entre os profissionais. Recomenda-se, contudo, que toda parceria seja formalizada por meio de contrato escrito para evitar interpretações equivocadas.

Posso repassar parte da minha comissão para um zelador que me indicou um cliente?

Não, isso é estritamente proibido pelas normas regulamentadoras da profissão. Ratear comissão ou dar porcentagens de honorários a pessoas sem registro ativo perante o CRECI constitui conivência e facilitação ao exercício ilegal da profissão, conforme a Resolução COFECI nº 326/1992. Para indicações de terceiros não credenciados, é permitida somente uma recompensa de valor fixo simbólico combinada previamente, mas nunca um quinhão ou percentual da corretagem.

O que ocorre se o corretor parceiro fechar a transação sem me repassar a comissão?

O corretor prejudicado pode ajuizar uma ação de cobrança de honorários no Poder Judiciário, utilizando o contrato de parceria assinado como título de direito ou instrumento de prova. Adicionalmente, deve protocolar uma denúncia ético-disciplinar contra o parceiro infrator perante o CRECI-GO devido ao “atravessamento” e quebra dos deveres profissionais. Sem o contrato por escrito, a produção de provas em juízo torna-se extremamente difícil e onerosa.

Como o SGR da Resolução COFECI nº 1.504/2023 atua para resguardar a parceria?

O Sistema de Governança e Registro (SGR) permite que os corretores formalizem e registrem seus Contratos-Padrão de Parceria de forma digital e eletrônica diretamente no conselho. Isso confere validade jurídica imediata, resguarda os percentuais definidos e impede que terceiros tentem registrar exclusividade idêntica sobre o mesmo imóvel. O registro no SGR atua como uma blindagem contra litígios futuros e garante transparência para ambas as partes.

Vale a pena fazer parcerias imobiliárias em Goiânia hoje?

A adoção de parcerias estratégicas é uma das formas mais rápidas de escalar o volume de vendas e oferecer um atendimento ágil e diversificado aos clientes em Goiânia. Ao compartilhar comissões de forma justa e formalizada, os profissionais reduzem o tempo de prateleira dos imóveis e multiplicam suas oportunidades de fechamento. No fim, a viabilidade de cada transação e a estruturação de acordos seguros dependem da realidade de cada profissional e cliente, sendo altamente recomendável contar com a análise de uma corretora experiente como Tamires Peppinelli para avaliar as melhores oportunidades de mercado.