A vistoria de imóvel é a inspeção presencial que registra detalhadamente as condições físicas da propriedade antes da entrega das chaves. Esse procedimento gera um laudo com descrição e fotos das estruturas, funcionando como a garantia legal de que você não pagará por estragos pré-existentes. Em contratos de locação ou na entrega de chaves de unidades novas, o documento protege tanto quem entrega quanto quem recebe o bem.
Resumo rápido
| Item | Detalhe |
|---|---|
| Prazo médio | Inspeção presencial de 1 a 3 horas; emissão do laudo de 24 a 72 horas; prazo de contestação de 5 a 10 dias úteis. |
| Custos envolvidos | Gratuito para o inquilino na locação; honorários de mercado quando contratado laudo pericial avulso na compra. |
| Documentos principais | Termo de vistoria com acervo fotográfico datado, documento de identidade das partes e contrato principal. |
| Quem paga | O proprietário arca na locação; o contratante arca na compra e venda ou na vistoria independente. |
| Onde se resolve | Presencialmente no local vistoriado, com assinatura presencial ou digital e contestação por escrito. |
A conferência minuciosa de rejuntes e pintura evita divergências na devolução das chaves.
Como funciona o processo de vistoria de imóvel na prática
O procedimento segue uma rotina padronizada para garantir que nenhum detalhe da estrutura fique sem registro antes da ocupação. Para que a verificação seja completa, é essencial que o local esteja limpo, desocupado e com os serviços de água e energia elétrica devidamente religados.
- Agendamento da inspeção: As partes marcam dia e hora para a visita. É fundamental que os pontos de energia e água estejam ativos para permitir o teste de equipamentos e torneiras.
- Inspeção presencial ambiente por ambiente: O vistoriador percorre todos os cômodos internos e áreas externas. Ele examina teto, paredes, pisos, portas, janelas e pontos de utilidade.
- Registro descritivo e fotográfico: Durante a vistoria de imóvel, cada cômodo recebe uma análise criteriosa acompanhada de fotos datadas. O profissional registra avarias visíveis e o estado real de conservação do bem.
- Elaboração do laudo técnico: As anotações e imagens organizadas são consolidadas no Termo de Vistoria, documento formal que integrará o contrato principal.
- Análise e assinatura dos envolvidos: Proprietário, inquilino ou comprador recebem o documento para conferência. A validação pode ocorrer via assinatura presencial ou por certificação digital.
- Período de contestação: Após receber as chaves, o morador dispõe de um prazo contratual, em geral de 5 a 10 dias úteis, para testar a rotina do imóvel e apontar vícios ocultos.
- Confrontação na vistoria final: Ao encerrar o contrato, realiza-se uma nova inspeção no local desocupado para comparar o estado de devolução com o laudo inicial.
Vistoria de imóvel quem paga e quais são os custos envolvidos
A legislação brasileira estabelece regras claras sobre quem deve arcar com os custos de inspeção no mercado imobiliário. Na locação urbana, a regra geral impede a transferência desse encargo para a parte que está alugando o espaço.
Segundo o artigo 22, inciso VII, da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), as despesas administrativas e de vistoria inicial cabem exclusivamente ao locador. O repasse de taxas de vistoria de entrada para o locatário é considerado ilícito. Da mesma forma, o artigo 22, inciso V, garante que o locador deve fornecer gratuitamente a descrição minuciosa do estado do imóvel quando solicitada pelo inquilino.
Na compra e venda de usados ou na contratação avulsa de um vistoriador de imóveis para acompanhar a entrega de uma construtora, os honorários são pagos por quem contratou o serviço. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo previa a taxa de 100% do valor do primeiro aluguel para serviços de avaliação e vistoria, segundo a Portaria CRECI-SP nº 6.425/2017 divulgada em dados de 13 de fevereiro de 2024. Para laudos periciais emitidos por engenheiros em Goiás, não há tabela oficial unificada com piso tabelado por lei federal, conforme levantamento de 23 de outubro de 2026.
| Tipo de serviço / taxa | Quem paga | Previsão legal / parâmetro | Observação |
|---|---|---|---|
| Vistoria de entrada na locação | Proprietário (locador) | Art. 22, VII, Lei nº 8.245/1991 | Cobrança repassada ao inquilino é vedada |
| Fornecimento do laudo inicial | Proprietário (locador) | Art. 22, V, Lei nº 8.245/1991 | Dever legal mediante solicitação |
| Avaliação para locação (referência CRECI-SP) | Solicitante | Portaria CRECI-SP nº 6.425/2017 | Referência estadual desatualizada |
| Laudo técnico independente por m² | Parte contratante | CREA / CAU (dados de 23/10/2026) | Valor negociado sem tabela unificada |
Testar todas as tomadas e pontos de iluminação garante a identificação prévia de falhas no sistema.
O que testar e checar em cada cômodo durante a inspeção
Para realizar uma vistoria de imóvel eficiente exige que o ocupante leve aparelhos para testar a rede e dedique tempo para checar o funcionamento de itens estruturais. Pequenas falhas ignoradas no primeiro dia podem se transformar em reformas dispendiosas na entrega do imóvel.
Nas instalações elétricas, acenda todas as luzes e conecte um carregador ou voltímetro em cada uma das tomadas do ambiente. Teste o acionamento dos disjuntores no quadro de distribuição e verifique se há espelhos de tomada soltos ou com marcas de queimado.
No sistema hidráulico, abra torneiras e chuveiros simultaneamente para checar a pressão da água e o escoamento dos ralos. Acione as descargas dos sanitários repetidas vezes e observe se existem vazamentos na base do vaso ou umidade sob as pias.
Nas esquadrias, abra e feche todas as janelas, portas e portões. Teste as trincas, fechaduras e verifique se os vidros apresentam trincas ou folgas nos encaixes. Em Goiânia, onde o calor acentuado exige o uso constante de ar-condicionado, verifique se a tubulação e os pontos de drenagem estão desobstruídos.
Nas superfícies, inspecione a pintura sob luz natural para identificar manchas, estufamentos ou mofo. Bata levemente sobre os pisos cerâmicos e revestimentos para identificar peças ocas ou soltas que necessitem de troca imediata.
Vistoria de imóvel novo precisa de ART ou laudo pericial?
Ao receber as chaves da construtora, a vistoria de imóvel novo exige conferência rigorosa do memorial descritivo. O comprador precisa verificar se as marcas das louças, metais, pisos e bancadas conferem com o documento assinado no momento da compra na planta.
A emissão de ART, a Anotação de Responsabilidade Técnica, ou de RRT, o Registro de Responsabilidade Técnica, não é obrigatória para a vistoria de entrega comum realizada pelo próprio morador. Esses documentos emitidos por engenheiros vinculados ao CREA ou arquitetos do CAU tornam-se necessários apenas se você optar por contratar um laudo pericial independente para apontar vícios estruturais graves antes de aceitar o imóvel.
A vistoria de recebimento de obra serve para condicionar a assinatura do Termo de Recebimento de Chaves ao conserto das falhas encontradas. Caso a construtora entregue itens em desacordo com o contrato ou com defeitos de acabamento, o comprador tem o direito de recusar o recebimento até que a empresa faça os reparos necessários.
Fotografias datadas com enquadramento amplo servem como registro documental no laudo de entrega.
Erros comuns que geram prejuízo no final do contrato
Falhas na formalização da inspeção inicial representam a maior fonte de litígios ao término de uma locação. A falta de precisão nas descrições deixa margem para interpretações subjetivas e cobranças indevidas.
O erro mais frequente é a utilização de termos genéricos no laudo, como “imóvel em perfeito estado” ou “pintura boa”. O documento deve detalhar a cor exata da tinta, a marca do material, a condição das superfícies e a presença de eventuais arranhões pré-existentes.
Outro ponto crítico envolve a realização de vistorias de saída sem a convocação prévia da outra parte. O Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (Processo nº 0707765-88.2019.8.07.0001) já consolidaram o entendimento de que a inspeção unilateral realizada sem notificação prévia não possui valor para cobrança judicial.
O morador também deve ter atenção para não arcar com o desgaste natural do bem. O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 e o artigo 569, inciso IV, do Código Civil isentam o locatário das deteriorações decorrentes do uso regular e da ação do tempo, como o desbotamento suave da pintura exposta ao sol.
Por fim, ignorar o prazo de contestação de vícios ocultos — aquele defeito que não pode ser visto imediatamente, como um vazamento interno — impede que o morador comprove que a falha já existia antes da sua entrada no local.
Perguntas frequentes sobre vistoria de imóvel
O inquilino é obrigado a pagar a taxa de vistoria?
Não. O artigo 22, inciso VII, da Lei do Inquilinato estabelece que os custos administrativos de intermediação e vistoria são de responsabilidade do locador. Qualquer cobrança dessa natureza repassada ao inquilino descumpre a legislação federal.
O que acontece se o imóvel não tiver laudo de entrada?
A ausência do laudo inicial elimina o parâmetro oficial de comparação entre o início e o fim da locação. Sem a prova documental do estado em que entregou o imóvel, o proprietário perde a base legal para exigir reparações ao término do contrato.
Qual é o prazo para contestar o termo de vistoria?
A maioria dos contratos estabelece um prazo de 5 a 10 dias úteis após a entrega das chaves para que o morador envie uma contestação formal. Nesse período, você deve registrar por escrito e com fotos todos os problemas encontrados no uso diário.
A vistoria de saída pode ser feita sem o morador?
Para ter validade jurídica em uma cobrança de reparos, o morador deve ser notificado por escrito sobre o dia e hora da inspeção final. Se ele for devidamente notificado e não comparecer, a vistoria pode ser realizada com o registro de sua ausência perante testemunhas.
Qual é a diferença entre desgaste natural e dano?
Desgaste natural é a alteração inevitável causada pelo tempo e uso correto do espaço, como o desbotamento de uma pintura antiga. Dano é a avaria provocada por mau uso, descuido ou alteração não autorizada, como louças sanitárias trincadas ou furacões em revestimentos.
Vale a pena fazer a vistoria por conta própria ou contratar um profissional?
A decisão entre fazer a inspeção pessoalmente ou contratar um vistoriador profissional depende da complexidade do imóvel e do tempo disponível para conferir cada detalhe. Para contratos de locação residenciais padrão, uma conferência atenta feita pelo próprio morador com registro fotográfico detalhado costuma ser suficiente para garantir a segurança jurídica. Já no caso de recebimento de imóveis novos diretamente de construtoras ou compras de alto valor em Goiânia, o suporte técnico de um especialista reduz os riscos de aceitar uma propriedade com vícios ocultos na estrutura. Cada negociação apresenta particularidades técnicas e contratuais que exigem análise individualizada, e o acompanhamento de uma corretora como Tamires Peppinelli auxilia no entendimento de todos os aspectos da transação.
