O proprietário pode vender imóvel alugado a qualquer momento, desde que respeite o direito de preferência do inquilino e as regras de transição da locação. A transação exige notificação formal das condições de venda e o cumprimento dos prazos estipulados pela legislação federal. Para o investidor, essa operação representa uma oportunidade de liquidez ou de aquisição de um ativo com rendimento imediato.
| Item | Detalhe |
|---|---|
| Prazo médio | 30 dias corridos para resposta da preferência; 90 dias corridos para desocupação após a venda. |
| Custos envolvidos | ITBI (2% em Goiânia); Imposto de Renda sobre ganho de capital (15% a 22,5%); emolumentos cartorários. |
| Documentos principais | Notificação de preferência com comprovação; contrato de locação; certidão de matrícula atualizada do CRI. |
| Quem paga | ITBI e registro pelo comprador; Imposto de Renda e taxa de intermediação pelo vendedor. |
| Onde se resolve | Notificação extrajudicial; escritura em Tabelionato de Notas; registro no Cartório de Registro de Imóveis. |
A notificação formal ao inquilino é a primeira etapa legal exigida na alienação de um imóvel locado.
O proprietário pode vender imóvel alugado durante o contrato?
A legislação imobiliária brasileira autoriza a alienação de bens imóveis urbanos mesmo quando ocupados por locatários. A existência de um contrato de locação vigente não impede a transferência de domínio da propriedade no cartório de registro de imóveis competente. O direito de propriedade assegura ao titular a faculdade de dispor do bem, resguardando os direitos operacionais e contratuais do inquilino.
O ponto decisivo na transação é o cumprimento das etapas formais para evitar a nulidade da venda. Quando o imóvel possui múltiplos proprietários em condomínio, a preferência do condômino se sobrepõe ao direito do locatário, conforme prevê o artigo 32 da Lei do Inquilinato. Na ausência de condôminos interessados, o inquilino passa a ter a prioridade legal para adquirir o bem nas mesmas condições oferecidas ao mercado.
A venda de um imóvel ocupado exige que o investidor avalie a modalidade do contrato e os objetivos do futuro comprador. Se o adquirente for outro investidor em busca de renda passiva, a presença do inquilino é vantajosa por eliminar a vacância inicial. Se o comprador desejar residir no local, será necessário prever o prazo de transição para a desocupação do imóvel.
Passo a passo do processo para vender imóvel alugado
Alienar um bem locado exige uma sequência de atos jurídicos encadeados para garantir a validade da escritura e evitar questionamentos judiciais futuros. A desobediência a qualquer uma das etapas pode paralisar a negociação ou gerar obrigações de indenização por perdas e danos.
- Envio da notificação de preferência: O vendedor encaminha notificação formal ao inquilino por carta com aviso de recebimento ou via cartório. O documento precisa detalhar o valor total, a forma de pagamento, a existência de ônus e o local para examinar os documentos do imóvel.
- Aguardar o prazo de manifestação: A partir da data do recebimento comprovado, o locatário dispõe de 30 dias corridos para aceitar a proposta integralmente. Caso não responda ou proponha alteração nos valores, o direito caduca expressamente.
- Oferta ao mercado e agendamento de visitas: Superado o prazo sem aceitação do inquilino, o bem pode ser anunciado a terceiros. O morador é obrigado a franquear o acesso de interessados, desde que as vistorias sejam agendadas com antecedência.
- Fechamento com terceiro e alinhamento de condições: O contrato com o novo comprador deve manter exatamente as mesmas condições de preço e pagamento notificadas ao locatário. Ofertas com descontos ou parcelamentos facilitados exigem uma nova notificação de preferência ao inquilino.
- Lavratura da escritura e pagamento de tributos: Com a proposta aceita pelo terceiro, realiza-se o recolhimento do ITBI municipal e a lavratura da escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas.
- Registro imobiliário e posicionamento sobre o contrato: A escritura é registrada na matrícula imobiliária. O comprador decide então se manterá a locação para recebimento de aluguéis ou se notificará o morador para a desocupação.
Custos tributários e cartorários envolvidos na negociação
A alienação onerosa de imóveis envolve tributos municipais e federais, além de custas de atos extrajudiciais calculados conforme tabelas estaduais. No município de Goiânia, as alíquotas e emolumentos são fixados por legislações específicas que impactam o resultado financeiro líquido da venda.
| Encargo ou Tributo | Alíquota ou Parâmetro | Base de Cálculo | Responsável Financeiro | Amparo Legal / Referência |
|---|---|---|---|---|
| ITBI Goiânia | 2,0% | Valor de transação ou valor venal de referência da Prefeitura | Comprador | Lei Complementar Municipal nº 344/2021 (outubro/2026) |
| Imposto de Renda (Ganho de Capital) | 15% a 22,5% (15% para ganhos até R$ 5.000.000,00) | Lucro imobiliário (diferença entre alienação e custo declarado) | Vendedor | Receita Federal / Lei nº 13.259/2016 (outubro/2026) |
| Escritura e Registro Imobiliário | Tabela progressiva estadual | Valor do imóvel declarado na transação | Comprador | Provimento Conjunto TJGO nº 179/2025 (janeiro/2026) |
| Averbação de Contrato na Matrícula | Valor fixo sem expressão financeira | Ato praticado na matrícula imobiliária | Requerente | Provimento Conjunto TJGO nº 179/2025 (janeiro/2026) |
O ganho de capital sofre tributação federal pela alíquota base de 15% para a maioria das transações de pessoas físicas. Existem hipóteses de isenção, como a venda do único imóvel por até R$ 440.000,00 sem outra alienação nos últimos cinco anos, ou a aplicação do recurso na compra de outro imóvel residencial no país em até 180 dias.
Em Goiânia, o ITBI incide sobre o valor apurado pela Secretaria Municipal de Finanças ou o valor do negócio, aplicando-se a alíquota de 2%. O recolhimento prévio do imposto municipal é condição indispensável para a efetivação do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O planejamento financeiro da venda deve incluir a apuração do ganho de capital e as custas cartorárias estaduais.
Acesso ao imóvel e transição do contrato de locação
Durante o período em que o bem estiver anunciado no mercado, o inquilino tem o dever legal de permitir a visita de potenciais compradores. Essa obrigação está prevista no artigo 23, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991. Para evitar litígios, o proprietário ou a imobiliária intermediária deve ajustar previamente os dias e horários de visitação, respeitando a rotina do ocupante.
A recusa injustificada e reiterada do morador em facultar o acesso ao imóvel constitui infração contratual e legal. Nesses cenários, o proprietário pode adotar medidas notificatórias formais e, persistindo o bloqueio, ingressar com ação de despejo por descumprimento de obrigação legal.
Com a consolidação da venda e o registro da escritura, ocorrem as seguintes dinâmicas contratuais:
- Sub-rogação dos direitos do aluguel: O novo adquirente assume a posição do antigo proprietário, passando a ter direito ao recebimento dos aluguéis a partir da data de transferência da propriedade.
- Notificação para desocupação: Se o comprador desejar assumir a posse direta, o novo proprietário tem até 90 dias após o registro para solicitar a desocupação, concedendo ao inquilino o prazo de 90 dias corridos para desocupar o bem.
- Manutenção compulsória da locação: O comprador é obrigado a respeitar o contrato até o término se três condições existirem juntas: contrato com prazo determinado, cláusula expressa de vigência em caso de alienação e averbação prévia na matrícula do imóvel.
Maiores riscos e erros na alienação de imóveis locados
Um dos erros mais graves ao comercializar um imóvel ocupado é alterar as condições comerciais do negócio sem reapresentá-las ao locatário. Se o vendedor conceder um desconto no preço final ao terceiro comprador, a notificação prévia perde a validade. Essa falha permite ao inquilino pleitear perdas e danos ou requerer a adjudicação compulsória do bem no prazo de seis meses do registro, caso o contrato esteja averbado no CRI há pelo menos 30 dias.
A inobservância da certidão de matrícula pelo adquirente também gera prejuízos. A ausência de análise detalhada da matrícula imobiliária pode ocultar a existência de uma cláusula de vigência averbada, impedindo a retomada do imóvel antes do término do prazo contratual determinado.
Outra falha recorrente refere-se à gestão das garantias locatícias na transferência do bem. Quando a garantia prestada for caução em dinheiro, o antigo locador deve repassar o valor corrigido ao novo proprietário no acerto de contas da venda. Esse montante permanece vinculado ao contrato para eventual devolução ao inquilino na encerramento da locação.
O comprador que pretende residir no imóvel deve atentar-se ao prazo limite para notificar o inquilino após a compra. Caso o novo titular não manifeste a intenção de rescindir o contrato dentro de 90 dias contados do registro imobiliário, a legislação entende que houve concordância na continuidade da locação até o prazo final estipulado na avença.
A transmissão correta de garantias e contratos evita disputas judiciais entre o novo proprietário e o inquilino.
Para quem faz sentido negociar um imóvel alugado
A decisão de alienar ou adquirir um imóvel ocupado atende a perfis específicos de investidores e proprietários, dependendo da necessidade de capital e da estratégia de alocação de ativos.
A operação é recomendada quando:
- O proprietário busca liquidez imobiliária: Permite reestruturar a carteira de investimentos ou resgatar o capital aplicado sem a necessidade de rescindir o contrato de aluguel previamente.
- O comprador busca rentabilidade imediata: O investidor adquire um ativo que gera receita desde o primeiro dia útil após a compra, eliminates taxas de vacância e custos iniciais com prospecção de moradores.
- O próprio inquilino deseja comprar o bem: Permite ao ocupante consolidar a propriedade sem arcar com custos de mudança, reformas de adaptação ou perda de um ponto comercial consolidado.
A operação não é recomendada quando:
- O comprador exige posse direta e imediata: Caso o imóvel possua contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada no registro imobiliário, a desocupação não poderá ser solicitada antes do término do contrato.
- O vendedor opera sem registros formais de notificação: Realizar a negociação sem a comprovação do envio e do recebimento da notificação de preferência gera insegurança jurídica e risco de anulação dos atos cartorários.
Perguntas frequentes sobre vender imóvel alugado
O inquilino é obrigado a aceitar as visitas de possíveis compradores?
Sim. O artigo 23, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991 estipula que o locatário deve permitir a vistoria do imóvel por terceiros interessados na aquisição. O proprietário ou o intermediador credenciado deve combinar os horários e dias de visitação com antecedência razoável para não interferir na rotina da moradia.
O novo comprador pode pedir a desocupação do imóvel imediatamente?
O novo proprietário pode notificar o inquilino concedendo o prazo legal de 90 dias corridos para a desocupação. A única exceção ocorre quando o contrato de locação possui prazo determinado, contém cláusula expressa de vigência em caso de alienação e está averbado junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
O que acontece se o vendedor der um desconto ao comprador e não avisar o inquilino?
Se o imóvel for vendido por valor inferior ou em condições mais favoráveis do que as oferecidas na notificação de preferência, a notificação perde o efeito legal. O inquilino prejudicado pode mover ação de perdas e danos contra o vendedor ou requerer a adjudicação do imóvel mediante depósito do valor em até seis meses após o registro cartorário, desde que o contrato esteja averbado na matrícula.
Quem fica responsável pela devolução da caução ao final do contrato?
Se a locação for mantida pelo novo comprador, a responsabilidade pela devolução da garantia locatícia passa a ser do novo proprietário. Por essa razão, o valor da caução atualizado deve ser deduzido do preço de venda ou repassado pelo antigo locador ao comprador durante a liquidação financeira do negócio.
Quem deve pagar o ITBI na compra de imóvel ocupado em Goiânia?
O pagamento do ITBI é de responsabilidade do comprador do imóvel, conforme a regra geral estabelecida pelo Código Tributário do Município de Goiânia (Lei Complementar nº 344/2021). A alíquota é de 2% e o imposto deve ser quitado antes da lavratura ou do registro do título no cartório imobiliário.
Vale a pena vender imóvel alugado em Goiânia agora?
Vender um bem locado no mercado imobiliário de Goiânia é uma estratégia eficiente para rebalancear carteiras de investimentos e obter liquidez sem interromper a rentabilidade do ativo durante a negociação. O sucesso da transação depende do cumprimento rigoroso dos prazos de preferência, da transparência nas condições oferecidas e do correto repasse das obrigações contratuais ao comprador. Cada operação exige a análise individual das cláusulas contratuais e da documentação cartorária, tarefa em que a corretora Tamires Peppinelli pode avaliar as particularidades do seu caso.
