A escritura de imóvel é o documento oficial feito em Cartório de Notas que formaliza a venda, mas ela sozinha não transfere a propriedade definitiva para o comprador. Para se tornar o dono legal, você precisa registrar esse documento na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis. Esse processo exige o pagamento de impostos municipais e taxas estaduais que variam conforme a localização do patrimônio.
| Item | Detalhe |
|---|---|
| Prazo médio | 3 a 15 dias úteis para emissão de certidões, cálculo e lavratura no tabelionato. |
| Custos envolvidos | Emolumentos de Tabelionato, taxas de fundos estaduais, ISSQN municipal, Taxa Judiciária e ITBI. |
| Documentos principais | RG, CPF, comprovante de estado civil, matrícula atualizada com certidão de ônus, certidões negativas de tributos e guia quitada de ITBI. |
| Quem paga | O adquirente (comprador), por regra legal, exceto se houver acordo contratual em contrário (Art. 490 do Código Civil). |
| Onde se resolve | Em qualquer Tabelionato de Notas para a lavratura da escritura; o registro subsequente é exclusivo do CRI de localização do imóvel. |
A assinatura do documento em cartório é o passo que formaliza o acordo comercial entre as partes.
Qual é a diferença entre escritura e registro de imóveis?
Muitas pessoas acreditam que a escritura de imóvel é a mesma coisa que a matrícula, mas eles possuem funções jurídicas completamente diferentes. A escritura pública é o contrato oficial de compra e venda redigido por um tabelião, que prova que o negócio aconteceu de forma consensual e legal.
Já o registro é o ato de atualizar a matrícula do imóvel, que funciona como a “certidão de nascimento” do bem, guardada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). O Artigo 1.245 do Código Civil determina que a transferência de propriedade só ocorre de fato quando o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, a escritura é o caminho, mas apenas o registro na matrícula concede a você o título de proprietário definitivo.
Passo a passo para emitir o documento e transferir a propriedade
O processo de regularização exige uma sequência de etapas burocráticas que demandam atenção aos prazos e certidões. Siga estes passos para garantir a segurança jurídica da sua compra:
- Ajuste comercial e levantamento de dados: Comprador e vendedor definem as condições de pagamento e reúnem os documentos pessoais de identificação e comprovantes de estado civil.
- Obtenção de certidões e matrícula: Solicita-se a matrícula atualizada do imóvel com certidão de ônus reais no CRI competente, além das certidões negativas de débitos municipais (IPTU) e federais.
- Lançamento e quitação do ITBI: As partes apresentam a documentação à prefeitura do município para emissão da guia do ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que deve ser integralmente pago antes da lavratura da escritura.
- Envio ao Tabelionato de Notas: Os documentos pessoais, certidões e comprovante de pagamento do ITBI são entregues ao Tabelionato de Notas escolhido pelas partes para elaboração da minuta.
- Lavratura e assinatura da escritura: As partes agendam o comparecimento físico ao cartório para leitura e assinatura do livro de escrituras, ou realizam o processo eletronicamente via e-Notariado.
- Emissão do traslado: O tabelião emite o traslado (primeira via oficial) da escritura pública e entrega ao comprador.
- Protocolo de registro: O comprador apresenta o traslado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula do bem para que a transferência de propriedade seja registrada de forma definitiva.
Qual é o preço para emitir a escritura de um imóvel em Goiás?
O custo total para formalizar a transação varia conforme o valor do imóvel e as taxas locais cobradas pelo estado e pelo município. No Estado de Goiás, as taxas de cartório sofrem reajustes anuais determinados pelo Tribunal de Justiça (TJGO). Para o ano de 2026, o Provimento Conjunto nº 179/2025 estabeleceu um reajuste linear de 4,46% nas tabelas de emolumentos.
Além dos emolumentos básicos do cartório, Goiás possui uma particularidade: incide um acréscimo obrigatório de 24,25% sobre o valor dos emolumentos destinado a fundos especiais do poder público e do judiciário, além de 5,0% de ISSQN municipal sobre os emolumentos em Goiânia.
Confira os valores vigentes em 2026 para a lavratura da escritura completa no estado de Goiás:
| Faixa de Valor do Imóvel | Emolumento Base (2026) | Taxa Judiciária (2026) |
|---|---|---|
| Imóvel de até R$ 392.285,51 | R$ 4.712,97 | R$ 220,76 |
| Imóvel de até R$ 523.047,35 | R$ 5.437,76 | R$ 220,76 |
| Imóvel acima de R$ 1.150.956,52 | R$ 5.803,71 | R$ 551,91 |
A esses valores, soma-se a taxa de prenotação do Registro de Imóveis, fixada em R$ 11,14 em 2026.
O imposto municipal também é uma parte expressiva do custo. Em Goiânia, a alíquota geral do ITBI é de 2,0% sobre o valor venal ou da transação (o que for maior), conforme a Lei Complementar nº 344/2021. Já no município metropolitano de Aparecida de Goiânia, a Lei Complementar nº 251/2026 estabeleceu uma alíquota temporária de 1,5% em cota única, válida exclusivamente de 05/10/2026 a 06/11/2026. Recomenda-se confirmar a situação tributária específica do seu imóvel com a prefeitura ou com um profissional de contabilidade.
O ITBI deve ser totalmente quitado antes que o tabelião possa lavrar o documento oficial.
A assinatura do documento pode ser feita em qualquer cartório?
Sim, o comprador e o vendedor têm total liberdade para escolher em qual Tabelionato de Notas desejam lavrar a escritura de imóvel, independentemente de onde residem ou de onde o bem está localizado. Essa garantia está prevista no Artigo 8º da Lei Federal nº 8.935/1994. Você pode, por exemplo, comprar um imóvel em Goiânia e assinar o documento em um cartório de outra cidade ou estado.
No entanto, essa liberdade de escolha aplica-se apenas à lavratura da escritura. O registro subsequente na matrícula do imóvel deve ser feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) responsável pela circunscrição geográfica onde o imóvel está fisicamente situado. Em Goiânia, existem circunscrições imobiliárias delimitadas geograficamente (como o 1º RIGO ou o 4º RIGO), e o protocolo do título deve respeitar estritamente essa divisão territorial.
Quem é dispensado de fazer a escritura pública?
A legislação brasileira prevê exceções em que a escritura de imóvel não é obrigatória para a transferência de propriedade. O principal caso ocorre nas aquisições por meio de financiamento bancário, seja pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
De acordo com o Artigo 38 da Lei Federal nº 9.514/1997, os contratos de financiamento com garantia de alienação fiduciária possuem força de escritura pública. O próprio contrato emitido pelo banco substitui o documento do cartório de notas, permitindo que o comprador o leve diretamente para registro no CRI, economizando com as taxas do tabelionato. Essa regra também beneficia quem adquire moradia popular por programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, desde que a transação seja financiada.
Outra dispensa legal ocorre em transações com recursos próprios de valor inferior a 30 salários mínimos federais. Com o salário mínimo fixado em R$ 1.621,00 a partir de 01/01/2026 (Decreto nº 12.797/2025), o teto para dispensa de escritura pública é de R$ 48.630,00 em 2026. Negócios abaixo desse valor podem ser registrados diretamente com um contrato de compra e venda particular.
Os contratos de financiamento bancário substituem a necessidade de lavratura de escritura em cartório.
Os riscos graves de adiar ou ignorar essa formalização
Adiar a emissão da escritura ou deixar de registrá-la gera riscos patrimoniais graves que podem fazer o comprador perder o imóvel e todo o dinheiro investido. O erro mais comum é a manutenção prolongada do “contrato de gaveta”, acreditando que o documento particular de compra e venda é suficiente para garantir a propriedade.
Enquanto a transferência não for registrada na matrícula, o imóvel continua legalmente no nome do antigo proprietário. Se o vendedor sofrer processos judiciais ou contrair dívidas fiscais, o imóvel pode ser penhorado e leiloado judicialmente, mesmo que você já tenha quitado todas as parcelas.
Lembre-se sempre de que quem não registra não é dono legal do imóvel. Caso o vendedor venha a falecer antes do registro, o bem entra no inventário deste, forçando o comprador a um litígio judicial complexo para regularizar a situação.
Também constitui crime de sonegação fiscal o subfaturamento do valor da transação (a prática de “meia escritura”). Ao vender o imóvel pelo preço real no futuro, o proprietário será tributado com o ganho de capital na Receita Federal, cuja alíquota mínima é de 15%, o que neutraliza qualquer ganho temporário com taxas menores.
Por fim, a dispensa de certidões de distribuição cível e de protesto do vendedor na hora de lavrar o documento pode ser fatal. Se existirem ações judiciais capazes de reduzir o vendedor à insolvência, o negócio pode ser judicialmente declarado ineficaz por fraude à execução, retirando o imóvel do comprador sem devolução automática dos valores quitados. É fundamental consultar um advogado ou o próprio cartório para analisar todas as certidões antes de fechar o negócio.
Perguntas frequentes sobre escritura de imóvel
Qual é a diferença real entre escritura de imóvel e registro de imóvel?
A escritura pública é elaborada no Tabelionato de Notas e serve para formalizar e dar fé pública ao ato de compra e venda assinado entre as partes. O registro é o ato realizado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) de localização do bem, sendo o único procedimento que transfere formal e juridicamente a propriedade definitiva ao comprador.
Quanto tempo demora para a escritura pública ficar totalmente pronta?
Em média, os tabelionatos levam de 3 a 15 dias úteis para lavrar a minuta e agendar a assinatura. Esse prazo depende diretamente do tempo que as partes levam para apresentar os documentos pessoais atualizados, obter as certidões negativas necessárias e pagar o ITBI municipal.
O contrato de financiamento substitui a escritura?
Sim, por força da Lei Federal nº 9.514/1997, os contratos de financiamento emitidos por instituições autorizadas do Sistema Financeiro possuem força de escritura pública. O comprador leva o contrato bancário assinado diretamente ao Registro de Imóveis, economizando com as taxas do Tabelionato de Notas.
Posso assinar a escritura pública de forma online sem ir pessoalmente ao cartório?
Sim, as normas do Conselho Nacional de Justiça permitem a assinatura de escrituras públicas de forma totalmente digital por meio do sistema unificado e-Notariado. Para isso, os compradores e vendedores devem possuir assinatura eletrônica qualificada ou certificado digital ICP-Brasil e participar de uma videoconferência com o tabelião.
Como é calculado o valor de cobrança da escritura de imóvel em Goiânia?
Os valores de escrituras em Goiás são tarifados em faixas com base no valor da transação ou na avaliação de mercado da prefeitura. Emolumentos básicos seguem a Tabela XIII do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à qual são acrescidos de forma somada 24,25% em fundos estaduais obrigatórios e 5% de ISSQN.
Vale a pena regularizar a escritura de imóvel em Goiânia agora?
A regularização imediata da escritura de imóvel em Goiânia é a única forma de garantir segurança jurídica e proteger o seu patrimônio contra penhoras, fraudes ou disputas de inventário. Postergar esse processo gera riscos financeiros severos que superam amplamente os custos tributários e cartoriais envolvidos na transação. Cada negociação imobiliária possui particularidades documentais e fiscais que exigem uma análise detalhada e individualizada. Uma corretora experiente como Tamires Peppinelli pode analisar o seu caso específico para orientar os próximos passos com segurança.
