Como garantir a comissão do corretor de imóveis com segurança

A comissão do corretor de imóveis é o direito à remuneração pelos serviços de intermediação que resultam no fechamento de um negócio imobiliário seguro. Para garantir esse recebimento sem conflitos judiciais, o profissional precisa formalizar cada etapa do atendimento e seguir as regras do Código Civil. Compreender a base legal e as normas locais protege o corretor e traz transparência para clientes em Goiânia.

O que diz a legislação federal sobre os honorários?

A regulação da comissão do corretor de imóveis no Brasil é fundamentada principalmente no Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), nos artigos 722 a 729. Esses dispositivos definem o contrato de corretagem e estabelecem as obrigações de transparência e diligência que você deve adotar no seu dia a dia profissional.

O artigo 723 exige que o corretor preste informações precisas sobre a segurança e os riscos do negócio, sob pena de responder por perdas e danos. O artigo 725 do Código Civil garante o pagamento mesmo em caso de arrependimento posterior das partes, desde que a intermediação tenha alcançado o resultado útil, que se caracteriza pela assinatura do contrato preliminar e pagamento do sinal.

Além disso, o artigo 726 aborda a exclusividade por escrito. Se você possuir um contrato de exclusividade assinado pelo proprietário, a comissão será integralmente devida mesmo que a venda seja realizada diretamente pelo vendedor ou por terceiros, a menos que seja comprovada a sua inércia ou ociosidade na condução dos trabalhos.

Quem paga a taxa de intermediação na venda?

Saber quem deve pagar a comissão do corretor de imóveis na venda de um imóvel depende diretamente do tipo de transação que está sendo realizada. Em transações de imóveis usados, a regra geral e costumeira dita que o vendedor é o responsável pelo pagamento dos honorários, pois foi ele quem contratou o serviço para alienar o bem.

No entanto, o cenário muda quando tratamos de imóveis na planta ou lançamentos imobiliários. O Tema 938 do STJ valida o repasse da comissão ao comprador em lançamentos, permitindo que a incorporadora transfira essa obrigação financeira ao adquirente. Para que essa cobrança seja legal, a empresa deve apresentar a informação de forma clara e destacada antes do fechamento do negócio, discriminando o valor da comissão no quadro-resumo contratual.

Se você atua em plantões de vendas, utilize um script transparente para evitar ruídos de comunicação com o comprador:
“Para garantir total clareza na sua aquisição, o valor correspondente à comissão de intermediação imobiliária está detalhado de forma separada no quadro-resumo do seu contrato, não integrando o valor nominal de incorporação do imóvel, conforme as diretrizes do Superior Tribunal de Justiça.”

Como funciona a cobrança no aluguel e na administração?

Na locação de imóveis urbanos, a dinâmica de remuneração possui regras estritas que protegem o inquilino de cobranças abusivas. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), todas as despesas de intermediação, elaboração de contrato e ficha cadastral devem ser custeadas integralmente pelo locador.

Cobrar taxas de elaboração contratual ou de ficha cadastral do locatário é uma prática ilegal e nula de pleno direito. O papel do administrador ou da imobiliária é cobrar esses honorários do proprietário que disponibilizou o imóvel para locação.

Para a administração mensal da carteira de locação, as imobiliárias costumam cobrar um percentual sobre os aluguéis recebidos. Esse serviço engloba a gestão de cobranças, repasses, vistorias e atendimento a demandas de manutenção, garantindo a tranquilidade do proprietário durante a vigência do contrato.

Como calcular a remuneração em caso de permuta?

A permuta de imóveis gera muitas dúvidas entre os profissionais sobre como realizar o cálculo correto dos honorários. Diferente de uma venda tradicional com pagamento em dinheiro, a troca de propriedades exige que a comissão seja calculada individualmente sobre o valor de mercado de cada bem envolvido na transação.

Nesse modelo de negócio, cada proprietário responde pelo pagamento da comissão devida ao corretor ou imobiliária que contratou para representá-lo. Se houver torna, que é o pagamento complementar em dinheiro, esse valor é somado para fins de ajuste de contas, mas a base de cálculo principal permanece sendo o valor de avaliação de cada imóvel permutado.

É fundamental que essa regra seja formalizada por escrito antes da assinatura da escritura de permuta, evitando discussões sobre quem deve pagar qual montante ao final da intermediação útil.

Quais são os valores de referência praticados em Goiânia?

Em Goiânia e em todo o estado de Goiás, as taxas de corretagem possuem caráter exclusivamente consultivo e referencial. Isso ocorre devido a uma decisão do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) de setembro de 2024, que proibiu o CRECI-GO de impor limites mínimos de preço nas tabelas de honorários, visando proteger a livre concorrência.

Portanto, você tem plena autonomia para negociar suas taxas diretamente com seus clientes. A tabela do CRECI-GO, homologada em 2020 e considerada juridicamente desatualizada por ter mais de 12 meses de decurso de prazo, serve apenas como um norteador para o mercado.

Abaixo, veja os percentuais referenciais históricos praticados no mercado goiano:

Note que as vendas em cidades turísticas de Goiás, como Caldas Novas e Pirenópolis, possuem uma taxa referencial sugerida de 10% devido à complexidade das negociações de curta temporada e segunda residência. Em Goiânia, as empresas imobiliárias recolhem uma alíquota de 5% de ISSQN sobre as notas fiscais emitidas, conforme a Lei Complementar Municipal nº 344/2021. Para corretores autônomos, o recolhimento é feito via ISS Fixo anual, cujo valor exato reajustado para 2026 não está confirmado devido à ausência de publicação consolidada do calendário fiscal pela Secretaria Municipal de Finanças.

Passo a passo para o profissional garantir o recebimento

Para assegurar o recebimento da comissão do corretor de imóveis sem sobressaltos, você deve seguir um processo rigoroso de documentação e atendimento. A informalidade é a maior causa de inadimplência e disputas judiciais no mercado imobiliário.

Siga estes passos práticos em cada atendimento:

1. Contratação da Intermediação: Antes de anunciar qualquer propriedade, assine um contrato de intermediação imobiliária com o proprietário, detalhando os honorários, prazos e regras de exclusividade (Artigo 726 do Código Civil).
2. Ficha de Visita: Sempre que levar um cliente para conhecer um imóvel, colha a assinatura dele na ficha de visita com data, horário e dados pessoais, comprovando que você realizou a aproximação útil.
3. Formalização da Proposta: Quando o interessado decidir comprar ou alugar, exija que ele apresente uma proposta formal por escrito, que será encaminhada ao vendedor para aceite formalizado.
4. Instrumento Particular: Certifique-se de que as partes assinem o contrato de promessa de compra e venda (com pagamento de sinal) ou o contrato de locação, o que consolida o resultado útil da sua intermediação.
5. Emissão de Recibo ou Nota: Após o pagamento dos honorários diretamente a você ou à imobiliária, emita a respectiva nota fiscal (se PJ) ou o recibo com retenções legais (se autônomo), declarando a quitação dos valores.

Quais são os riscos éticos e erros comuns na cobrança?

O exercício da corretagem exige ética e conformidade legal para evitar processos disciplinares no CRECI-GO e ações judiciais de ressarcimento. O erro mais grave e punível com rigor é a prática do “overprice”, que consiste em inflar o valor do imóvel sem o consentimento do vendedor para embolsar a diferença. Essa conduta viola o Código de Ética Profissional (Resolução COFECI nº 326/1992) e pode resultar na perda do seu registro profissional.

Outro risco comum é a ausência de destaque contratual em lançamentos imobiliários. Se a construtora omitir o repasse da corretagem de forma clara no quadro-resumo, ela viola o Tema 938 do STJ, o que pode obrigar a devolução dos valores ao comprador por falha no dever de informação.

Por fim, atuar sem o registro ativo no CRECI-GO configura contravenção penal pelo exercício ilegal da profissão. Além das sanções criminais, o profissional sem registro perde totalmente o direito de cobrar ou receber qualquer tipo de honorário imobiliário na Justiça.

Perguntas frequentes sobre comissão de corretagem

O corretor pode cobrar comissão do comprador e do vendedor na mesma transação?

Não, essa cobrança dupla é proibida pelo Código de Ética Profissional (Artigo 4º, inciso X, da Resolução COFECI nº 326/92). O corretor deve receber honorários de apenas uma das partes, a menos que exista um acordo formal e por escrito assinado por todos os envolvidos autorizando a cobrança mútua.

Mesmo que o negócio seja cancelado depois da assinatura da promessa de compra e venda, o corretor recebe comissão?

Sim, o pagamento permanece devido ao profissional que realizou a aproximação. Conforme determina o Artigo 725 do Código Civil, uma vez atingido o resultado útil da intermediação por meio da assinatura do contrato preliminar e pagamento do sinal, a remuneração é devida mesmo que ocorra posterior arrependimento imotivado das partes.

Quem é obrigado a pagar a taxa de intermediação na locação de um imóvel em Goiânia?

A responsabilidade pelo custeio da intermediação e elaboração de contrato é integralmente do locador, ou seja, do proprietário do imóvel. A cobrança dessas taxas direcionada ao locatário é considerada nula perante a Lei do Inquilinato, devendo ser evitada pelas imobiliárias.

A tabela do CRECI-GO é obrigatória para definir a comissão dos corretores em Goiânia?

Não, a tabela não possui caráter impositivo de preço mínimo. Em decisão do CADE em setembro de 2024, o CRECI-GO foi proibido de obrigar a adoção de valores mínimos, tornando as taxas meramente sugeridas e inteiramente negociáveis entre o cliente e o profissional imobiliário.

O corretor tem direito a receber comissão se o contrato de intermediação vencer e o proprietário fechar com o mesmo cliente trazido por ele?

Sim, o direito ao recebimento dos honorários permanece resguardado. O Artigo 725 do Código Civil protege o profissional caso o resultado útil posterior derive diretamente do trabalho de aproximação efetiva realizado durante a vigência da autorização do corretor.

Como definir o valor ideal dos honorários em Goiânia?

Definir o valor dos seus honorários exige equilibrar a realidade do mercado local, a complexidade da transação e a segurança documental oferecida ao cliente. Embora a tabela do CRECI-GO sirva como referência, a livre concorrência permite que você ajuste suas taxas para viabilizar negócios complexos sem abrir mão da sua sustentabilidade financeira. Cada negociação apresenta particularidades contratuais e tributárias únicas que demandam uma análise detalhada, sendo recomendável que corretores e clientes contem com o suporte de uma profissional experiente como a corretora Tamires Peppinelli para avaliar as condições específicas de cada transação.