SAC ou Price no financiamento: qual escolher?

A decisão entre SAC ou Price no financiamento imobiliário define o valor das suas parcelas e o custo total dos juros que você pagará ao banco. Enquanto o SAC inicia com parcelas mais altas que diminuem mensalmente, a Tabela Price apresenta prestações iniciais menores e teoricamente fixas. Compreender essa mecânica é o primeiro passo para garantir que a compra do seu imóvel em Goiânia caiba no seu orçamento sem surpresas.

Qual é a diferença entre SAC e Price?

O primeiro passo ao escolher entre SAC ou Price no financiamento de um imóvel é compreender o funcionamento básico de cada alternativa. O SAC, ou Sistema de Amortização Constante, funciona de maneira linear em relação ao abatimento do saldo devedor. Isso significa que a cota destinada a pagar a dívida principal é exatamente igual em todos os meses do contrato. Como os juros mensais incidem sobre o saldo devedor restante, que encolhe de forma constante, o valor total da prestação cai a cada mês, gerando uma curva decrescente do início ao fim do prazo.

Por outro lado, a Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, foi desenhada para manter as prestações mensais iguais e fixas ao longo de todo o financiamento. Para que isso aconteça, a composição interna da parcela muda drasticamente ao longo do tempo. Nas primeiras parcelas, cerca de 80% do valor pago é destinado apenas para cobrir os juros cobrados pelo banco, enquanto apenas 20% é utilizado para amortizar a dívida de fato. Conforme o tempo passa, essa proporção se inverte: a parcela de juros diminui e a amortização cresce gradativamente, mantendo o valor final da prestação constante.

Essa diferença estrutural impacta diretamente o planejamento financeiro de quem está comprando uma residência. Enquanto o SAC exige uma capacidade de pagamento inicial muito maior, a Tabela Price distribui o peso financeiro de forma mais homogênea desde a primeira prestação. A escolha entre os dois sistemas define não apenas o valor das parcelas que você pagará mensalmente, mas também o nível de comprometimento da sua renda familiar e o montante de recursos que você precisará poupar para dar de entrada no imóvel.

Qual sistema de amortização cobra menos juros no total?

Se o seu objetivo principal é economizar no custo final do financiamento, o SAC é a opção que cobra menos juros no total. O principal motivo para isso é que o SAC amortiza o saldo devedor de forma constante e acelerada desde o primeiro mês, reduzindo rapidamente a base de cálculo dos juros. Como os juros bancários são calculados sempre sobre o saldo devedor residual, quanto mais rápido você abate esse saldo, menor é o volume de juros acumulado ao longo dos anos.

Na Tabela Price, a amortização inicial é muito lenta, o que faz com que o saldo devedor permaneça elevado durante a primeira metade do contrato. Consequentemente, os juros incidem sobre uma base maior por muito mais tempo, resultando em um custo total significativamente superior ao final do prazo pactuado. Sob as mesmas condições de taxa de juros, prazo e valor financiado, o montante total pago em juros na Price será sempre maior do que no SAC.

Para visualizar de forma clara as diferenças práticas entre os dois sistemas, considere a tabela comparativa abaixo, estruturada com base nas características operacionais de cada modelo:

Como funciona o limite de financiamento e a entrada em cada modalidade?

A escolha do sistema de amortização também altera as regras de concessão de crédito aplicadas pelas instituições financeiras. No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), os bancos utilizam o modelo de amortização para definir o percentual máximo do imóvel que aceitam financiar. Essa variação de risco explica as exigências de entrada ao optar por SAC ou Price no financiamento imobiliário.

Segundo as regras vigentes da Caixa Econômica Federal em outubro de 2025, no Sistema de Financiamento de Poupança e Empréstimo (SBPE), o banco financia até 80% do valor de avaliação do imóvel se a escolha do comprador for o SAC. Isso exige uma entrada mínima obrigatória de 20% do valor do bem. No entanto, se o comprador optar pela Tabela Price, o limite máximo de financiamento cai para até 70% do valor de avaliação, elevando a entrada mínima obrigatória para 30%. Essa redução ocorre porque a amortização mais lenta da Price representa um risco de crédito maior para a instituição financeira no curto prazo.

Essa diferença de limites também se aplica a outras linhas de crédito específicas, como a modalidade Pró-Cotista. Conforme dados de agosto de 2026, a Caixa Econômica Federal permite financiar até 80% do valor do imóvel (novo ou na planta) por meio do SAC com taxa nominal de juros de 8,66% ao ano (+ TR). Caso o comprador prefira a Tabela Price na linha Pró-Cotista, o limite máximo de financiamento é reduzido para até 60% do valor do imóvel, exigindo uma entrada substancial de 40% por parte do adquirente.

Qual é o melhor sistema para fazer amortização extraordinária?

A amortização extraordinária é o processo de realizar pagamentos adicionais para abater diretamente o saldo devedor principal do financiamento, utilizando recursos próprios ou o saldo do FGTS. Tanto o SAC quanto a Tabela Price permitem essa operação a qualquer momento do contrato, mas o impacto financeiro e a eficiência desse abatimento variam entre os dois sistemas.

Na Tabela Price, a amortização extraordinária é uma ferramenta extremamente poderosa para reduzir o peso dos juros acumulados. Como o saldo devedor na Price cai de forma muito lenta nos primeiros anos, qualquer aporte extra reduz diretamente a base de cálculo dos juros futuros de forma agressiva. Ao realizar pagamentos adicionais, reduzir o prazo do contrato é mais vantajoso para eliminar juros capitalizados do que diminuir o valor da parcela mensal. Essa redução de prazo elimina as prestações do final do contrato, que são compostas quase que inteiramente por juros acumulados.

No SAC, a amortização extraordinária também é altamente eficiente, mas o comprador já conta com a segurança de parcelas decrescentes por natureza. Se o objetivo do mutuário for quitar a dívida o mais rápido possível para se livrar do custo dos juros, o SAC continua sendo o caminho mais curto e barato. Contudo, para quem contratou a Tabela Price devido ao limite de renda inicial, utilizar bônus, décimo terceiro salário ou o FGTS (resgatável a cada dois anos no SFH) para fazer amortizações extraordinárias frequentes é a melhor estratégia para equiparar o custo total do contrato ao do sistema SAC.

Como as regras de Goiânia afetam os custos do seu financiamento?

Além das prestações mensais e dos juros bancários, a aquisição de um imóvel financiado envolve impostos e taxas municipais que devem ser planejados com antecedência. Em Goiânia, o principal imposto associado à transferência de propriedade é o ITBI, o imposto pago na transferência do imóvel, regulamentado pela Lei Complementar Municipal nº 344 de 30 de setembro de 2021 (Código Tributário do Município de Goiânia).

A alíquota geral do ITBI em Goiânia é de 2,00% sobre o valor venal de mercado do imóvel, conforme confirmado em julho de 2026. No entanto, para imóveis adquiridos por meio de financiamentos regulados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o município adota uma tabela de alíquotas progressivas altamente vantajosa para o comprador:

• Alíquota de 0,5% para a fração do valor financiado de até R$ 200.000,00;
• Alíquota de 1,0% para a faixa financiada de R$ 200.000,01 a R$ 650.000,00;
• Alíquota de 2,0% para o valor que exceder R$ 650.000,00.

É importante destacar que os valores venais utilizados como base de cálculo para o ITBI e o IPTU em Goiânia sofrem reajuste inflacionário anual. Em dezembro de 2025, a prefeitura estabeleceu um reajuste de 4,46% baseado no IPCA acumulado. Além disso, de acordo com a Instrução Normativa SMF nº 8 de 17 de julho de 2026, os cartórios de notas e de registro de imóveis em Goiânia são obrigados a exigir a comprovação de regularidade fiscal do IPTU do imóvel antes de lavrar escrituras ou efetuar registros de contratos de financiamento com alienação fiduciária. Como as regras tributárias e os custos cartorários podem variar conforme a situação de cada proponente, é altamente recomendável confirmar os valores específicos do seu caso diretamente com um cartório de registro de imóveis, um advogado especialista ou um contador.

Quais são os riscos de cada modelo no planejamento financeiro?

O planejamento para a compra de um imóvel exige atenção aos riscos específicos que acompanham cada sistema de amortização. O erro mais comum cometido por compradores que optam pela Tabela Price é a expectativa incorreta sobre o valor fixo das parcelas. No mercado imobiliário brasileiro, as prestações da Price não são absolutamente fixas, pois o saldo devedor total é reajustado mensalmente pelo indexador contratado, que geralmente é a TR (Taxa Referencial) ou o IPCA. Em cenários de elevação de juros ou inflação alta, as parcelas da Tabela Price sobem continuamente, o que pode desestabilizar o orçamento familiar de quem contava com um custo fixo.

No caso do SAC, o principal risco está associado ao comprometimento limite da renda na primeira parcela. Como a prestação inicial do SAC é cerca de 25% a 30% mais alta do que a da Price para o mesmo valor de empréstimo, comprometer o limite máximo de 30% da renda bruta mensal comprovada (conforme limite prudencial do Banco Central do Brasil em 2026) deixa o mutuário sem margem de segurança. Qualquer imprevisto financeiro ou redução temporária de ganhos nos primeiros anos de contrato pode levar à inadimplência imediata, já que as parcelas iniciais são muito pesadas.

Muitas pessoas enfrentam a reprovação automática do crédito ao analisar a viabilidade de usar SAC ou Price no financiamento de um imóvel. Como o banco calcula a capacidade de pagamento com base na primeira parcela, a exigência de renda comprovada para aprovar um financiamento via SAC é consideravelmente maior.

Se o comprador não possuir essa folga orçamentária, a proposta será rejeitada, restando a Tabela Price como alternativa viável para aprovação do crédito, mesmo que isso resulte em um custo de juros total mais elevado ao fim do contrato. Além disso, focar apenas na taxa de juros nominal (como as taxas médias de mercado entre 10,26% e 12,19% ao ano em janeiro de 2026) pode ocultar o real Custo Efetivo Total (CET), que inclui tarifas administrativas e o seguro habitacional obrigatório (MIP e DFI), que custa aproximadamente 0,03% do saldo devedor ao mês em 2026.

Perguntas frequentes sobre SAC ou Price

Qual sistema de amortização cobra menos juros no total, SAC ou Price?

O SAC cobra menos juros ao final do contrato sob condições iguais de taxa, prazo e valor financiado. Isso ocorre porque o valor da amortização principal da dívida é constante e elevado desde o primeiro mês, o que reduz o saldo devedor de maneira célere e encolhe a base sobre a qual os juros mensais são calculados. Na Tabela Price, a amortização inicial é baixa e o saldo devedor encolhe devagar nos anos iniciais, gerando maior acúmulo de juros.

É verdade que a prestação da Tabela Price nunca muda de valor?

Não, a prestação de partida da Tabela Price é calculada para ser constante, mas o saldo devedor total do contrato é atualizado mensalmente por um indexador monetário, que na grande maioria dos casos é a TR ou o IPCA. Sempre que o indexador contratado registrar variação positiva, a parcela mensal sofrerá um acréscimo para repassar essa correção financeira.

Por que a Caixa Econômica Federal exige uma entrada menor no SAC do que na Tabela Price?

Como a amortização do saldo devedor no SAC acontece de forma acelerada desde o início do contrato, o banco credor tem o seu risco de inadimplência diminuído mais rapidamente, reduzindo o risco de perda do valor de garantia do bem. Devido a esse perfil de menor risco intrínseco, as regras oficiais do SBPE na Caixa permitem financiar até 80% do imóvel no SAC, exigindo 20% de entrada, e reduzem para até 70% o teto de financiamento na Tabela Price, exigindo 30% de entrada.

Posso mudar o financiamento de Price para SAC durante o contrato?

Não é permitida a alteração do sistema de amortização de um contrato de financiamento imobiliário ativo de forma direta. Para realizar essa modificação, o devedor precisa buscar a portabilidade do crédito para outra instituição financeira ou celebrar um novo contrato por meio de renegociação direta, o que demanda novos custos de vistoria, taxas administrativas bancárias e novo registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é amortização extraordinária e qual o impacto nas parcelas?

A amortização extraordinária é um pagamento opcional efetuado pelo devedor para abater o saldo devedor principal de forma direta. Ao realizar essa amortização, o cliente pode optar por manter o valor da parcela mensal original e reduzir o número de meses restantes para a quitação do contrato ou manter o prazo original e recalcular a prestação mensal para um valor menor. Em ambas as situações, eliminam-se os juros proporcionais incidentes sobre o valor amortizado de forma antecipada.

Qual o limite de comprometimento de renda aceito nos bancos para financiamento?

Conforme a regulação nacional e as diretrizes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o valor da primeira parcela mensal do financiamento imobiliário não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar bruta comprovada dos proponentes do crédito. Como o valor da primeira prestação do SAC é sensivelmente maior do que o da Tabela Price, o sistema SAC exige uma renda comprovada substancialmente superior para liberar o mesmo valor total de crédito.

Como escolher o melhor sistema para o seu perfil?

A definição entre SAC ou Price no financiamento deve considerar a sua estabilidade financeira atual e os seus planos de longo prazo. Cada comprador possui uma realidade de renda e objetivos de amortização diferentes. Para entender qual modelo se encaixa perfeitamente no seu planejamento, uma corretora como Tamires Peppinelli pode analisar o seu caso de forma personalizada.